Qué es la taxonomía europea y por qué empieza a cambiar el mercado inmobiliario

Aunque pueda parecer un marco técnico y lejano, sus implicaciones empiezan a ser muy concretas. La taxonomía establece qué actividades económicas pueden considerarse sostenibles y cuáles no y, en el caso de la edificación, se aplica tanto a la obra nueva como a la rehabilitación, y también a la adquisición y la gestión de rentas de los edificios. “La taxonomía clasifica  qué actividad económica es sostenible y cuál no. El inmobiliario es uno de los muchos sectores económicos afectados, y tiene una tarea importante por delante para implementar esta clasificación en su actividad de construir, rehabilitar y explotar los edificios”, explica Dolores Huerta, directora general de Green Building Council España. 

Este marco se articula a través del Reglamento (UE) 2020/852, aprobado en 2020, que fija criterios comunes para identificar qué actividades pueden considerarse sostenibles y orientar la inversión hacia la transición ecológica. Su desarrollo posterior, mediante actos delegados, concreta cómo medir esa sostenibilidad y obliga a empresas, entidades financieras e inversores a informar sobre el grado de alineación de sus actividades. 

Este marco se articula a través del Reglamento (UE) 2020/852, aprobado en 2020, que fija criterios comunes para identificar qué actividades pueden considerarse sostenibles y orientar la inversión hacia la transición ecológica. Su desarrollo posterior, mediante actos delegados, concreta cómo medir esa sostenibilidad y obliga a empresas, entidades financieras e inversores a informar sobre el grado de alineación de sus actividades.  En el ámbito de la edificación, esta lógica empieza a trasladarse también al mercado inmobiliario. La Orden ECM/599/2025 introduce de forma expresa la sostenibilidad en las tasaciones, incorporando la consideración de los factores ambientales y de los riesgos asociados. En la práctica, esto supone que las sociedades de tasación deberán integrar estos elementos en la valoración de los inmuebles cuando influyan en su valor y sea viable reflejarlos mediante los métodos técnicos habituales.

Esa lógica no se limita a grandes inversiones. “Cuando compramos una vivienda  también invertimos”, señala Huerta. “Nuestra vivienda suele ser la mayor inversión de nuestra vida, así que la información que nos da la taxonomía sobre si es sostenible o no será muy valiosa para saber si es una buena o una mala inversión”.Esa dimensión financiera convive con otra más básica `porque  la vivienda es, ante todo, un derecho y una necesidad cotidiana, además de un activo. En la práctica, eso significa que decisiones como comprar, reformar o alquilar empiezan a estar atravesadas por criterios que hasta ahora quedaban fuera de nuestro radar . 

La taxonomía no solo define qué es sostenible, sino cómo demostrarlo. En los edificios  eso amplía el foco más allá de la eficiencia energética e incorpora variables como la adaptación al cambio climático, la contaminación o la economía circular. “Hay aspectos que ya conocemos, como las emisiones o la eficiencia energética, pero otros no tanto, como la resiliencia, es decir  cuál es el riesgo de nuestra vivienda frente a inundaciones, sequías u olas de calor”, explica Huerta. 

Ese cambio de enfoque también se traslada al terreno financiero. “La taxonomía da unas directrices claras de qué y cómo medir y obliga a indicar si los proyectos están alineados o no con esos criterios”, explica Tamara Lemos, directora de Negocio del Sector de Construcción Sostenible y Vivienda Social en Triodos Bank España. “Desde el punto de vista de las entidades financieras, establece la obligación de informar sobre si los activos que financiamos están alineados o no, y permite trabajar con criterios comunes, de manera objetiva”. 

Su impacto va más allá de la transparencia. “Supone un paso más hacia la transición hacia un modelo económico más resiliente”, señala Lemos. “Está pensada para reorientar el capital, no para dejar fuera  aquello que no cumple de momento”. Más que premiar de forma inmediata a los proyectos sostenibles, añade, se trata de cambiar la dirección del sistema: “lo que se pretende es reorientar el capital hacia aquellos proyectos que sí contribuyen a esa transición”. 

En la práctica, eso introduce el riesgo como una variable nueva en el mercado inmobiliario,.. “Tiene una incidencia directa en la valoración de los activos que financiamos, no solo por los aspectos climáticos, sino por cómo éstos pueden incidir en el modelo de negocio”, explica. Los edificios mejor preparados para adaptarse al cambio climático tienden a mantener mejor su valor en el tiempo, al contrario de lo que les para a los  que no lo están . “Con el paso del tiempo serán menos atractivos y requerirán mayor inversión para adaptarse”, apunta. 

El despliegue de este marco no está exento de dificultades. “La taxonomía exige datos muy específicos a los que muchas pymes aún no tienen acceso, lo que dificulta no solo el reporte, sino también que la información sea medible y basada en datos reales”, reconoce Lemos. A ello se suma una carga técnica que el sector todavía está en proceso de asimilar. “Es un modelo en construcción al que adaptarse progresivamente”. 

Desde el punto de vista técnico, uno de los retos clave es evitar que la sostenibilidad se convierta en una etiqueta vacía. “La taxonomía necesita de una verificación por terceras partes para asegurar que realmente se cumple y evitar el greenwashing”, explica Huerta. Aunque es posible autodeclarar el cumplimiento, esa validación independiente resulta fundamental para acreditar que los criterios se han aplicado correctamente. 

En este contexto, la taxonomía empieza a reflejarse también en el propio mercado. “Ya hay quien exige que los edificios estén alineados con la taxonomía para invertir”, señala Huerta. No es todavía una condición generalizada, pero sí apunta a una tendencia creciente en el sector. Como explica Lemos, el objetivo es precisamente “reorientar el capital hacia aquellos proyectos que contribuyen a la transición”, una lógica que empieza a trasladarse a las decisiones de inversión. 

Para quien se plantea comprar o reformar una vivienda, la taxonomía aún no se traduce en una etiqueta visible o un documento único. La información se encuentra, por ahora, dispersa. “Lo que hace es dar criterios comunes para evaluar si la construcción o rehabilitación de un edificio es sostenible o no”, explica Huerta.  

En la práctica, esa evaluación suele llegar a través de certificaciones ambientales, informes técnicos o de las propias entidades financieras, que empiezan a incorporar esos criterios en el análisis de los proyectos. Para la persona vinculada al inmueble, esto se traduce en fijarse en elementos ya disponibles, como la calificación energética del edificio, la existencia de certificaciones ambientales o la información que pueda facilitar la entidad financiera o el equipo técnico sobre su comportamiento frente al cambio climático. 

Mostrar la alineación con la taxonomía, sin embargo, requiere de un informe específico. “Es fundamental saber qué pruebas aportar y cómo demostrar que se cumplen los criterios”, señala. Mientras tanto, algunas pistas aún son indirectas, como  la eficiencia energética, la calidad de los materiales o la capacidad de adaptación del edificio a fenómenos extremos, que anticipan hasta qué punto una vivienda puede estar preparada para los estándares que el mercado exigirá en el futuro. 

Más que imponer un estándar nuevo, la taxonomía introduce un criterio común que permite comparar y decidir con más información. “Se trata de saber si nuestra vivienda, como inversión, está preparada o no para el futuro ”, resume Huerta. Esa información, hasta ahora dispersa, empieza a convertirse en un elemento central del mercado. 

Este proceso, gradual y no exento de incertidumbre, apunta en la dirección clara de que la sostenibilidad deja de ser una etiqueta para convertirse en una variable estructural. Y eso no solo afecta a quienes invierten o construyen, sino también a quienes compran, alquilan o reforman una vivienda.